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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

承接过往余韵 拓展崭新波段——2022年散文创作综述******

　　作者：王兆胜

　　每年的散文作品既开相同、相似的花，也有与以往不同的花蕊，带着清晨圆润的露珠，一同滚入历史的记忆。

　　2022年度的散文作品，既承接了过往的余韵，又拓展了崭新的波段，在深度、高度、境界上都有所提升。

　　以精神提振散文品质

　　2022年的散文作品，在胸襟气度、精神品质特别是光泽、气息上有些与以往不同。它们大气、新鲜、有力，由一己的小我进入更广阔的天地，书写人间正道与万众人心。这相比过去较长一段时间内散文追求片面的“个人化”写作，无疑是一次跨越。

　　韩小蕙的《我的老师们》题目普通，但她笔下的老师却出人意料，除了有她敬佩的学者、文人，还有天安门的志愿者、小区的垃圾整理员、快递小哥。季羡林宁愿打雨伞承接楼上厕所的漏水，也不去找楼上邻居，怕给邻居添麻烦；作家凌力不让人报道她，也不愿将她的小说拍成电视剧，只为了伤口的纯粹性。于是，作者以这些品德为“师”。但此文最闪亮的还是那些平凡的老师：为抗战胜利70周年阅兵盛典忙碌的志愿者的奉献精神；清洁垃圾桶的保洁员大姐，每天应对恶臭，一直站着工作，下班了还要到商场继续工作，然而她一身整洁、从不懈怠、精神饱满、心态快乐。文章充盈着正气，洋溢着朝气，饱含着感恩，有一种朝阳般的明丽壮阔，读之让人感慨不已。

　　李一鸣的《一个人的创业史》与梅洁的《奋斗者的精彩人生》可以对读。它们都写小人物，都写底层人的奋斗。李一鸣笔下的是一位农民，他不断打工，“创业”成为其目标，但每次都以失败告终，不过，他从不气馁，收拾好心情再来。这篇文章的深度在于，有一种创业精神在中国普通农民身上如野生植物般蓬勃生长，不可抑止。梅洁写的是一位工人，他从不包分配的中专毕业后，进企业打工，喂猪、洗红薯、做粉条的工作夜以继日。然而，他不屈从于命运，坚持读书写诗，用了23年拿到各种各样的资格证书，最后成为高级记者，并在城里安居下来，有了自己的万册图书。这是一个靠读书、写诗走出困局的故事，主人公百折不挠的精神充满感召力。

　　王开岭的《静止的春天》写新冠疫情下的生活。扰乱了人们的生活，但文章并不悲观绝望，而是以心灵的阳光和美好的期许对待生活。可以说，越是在困境中，生命越要坚韧充实。从容不迫、优雅开明、诗意盎然的叙事与笔调，也使此文如春花般盛开。

　　除此之外，郭文斌的《大年本身是余庆》、李登建的《最后的乡贤》、辛茜的《遇见黎明，万物从容》等都是此类散文。精神的光芒不仅从人的身上升起，也在时间的地平线上照耀万事万物。从中读者能够听到时代的心跳，以及带有美好感受的生命的歌吟。

　　穿越历史回声的现实观照

　　历史回忆一直是文学特别是散文的母题。2022年的散文作品在此有所开拓与创新。其主要特点在于，对于历史有了新解，特别是赋予其现代内涵，也有了某些文化意义上的思考。

　　穆涛的《黄帝给我们带来的》《〈尚书〉与〈诗经〉的一场风云际会》《旧文献里的种子，以及优质土壤》《季节里的中国原理》《中国历史的学名叫春秋》等散文，是一个关于历史回望与现代思考的集束。这些资料性很强、考证细密、用功甚为专精的文章是学者型作家的标志，但最有价值的还是其中的中国文化自信，以及由此延展的中国古代制度、文化资源的现代价值。如穆涛所说：“修身养性是内装修，但内装修妥帖了，还要有所为，一个身心健康的人，如果一辈子碌碌无为，应该是最大的憾事。”“一个人做好内装修，安顿妥当了自己和家人，之后去做一番治国安邦的大事业，但最高的理想状态不是傲视群雄，一览众山小，而是与天下人和谐相处，共筑大同世界。”这是现代人从历史中咀嚼出的生命智慧。

　　李登建的《台子的光芒》写的是清光绪十八年在山东齐东县为防御黄洪建立的一个台子。文章入口小，但有历史纵深感，对于人事物的描写精雕细琢，营造了历史性、在场感、现实性。这是人与自然、历史、现实、自我的搏斗与和解，也是对人生、人性、生命的深刻解读。文末，作者写到带着“我”去寻访台子的王大生先生，红红的眼窝里汪着泪水，长啸一声：“我的老台子，只剩下一个小小的火烧了……”台子在岁月中沉寂，其光芒暗淡到只剩下一个火烧店，这仿佛在向世人发问，也是提出了一个需要解答的文化问题。

　　王月鹏的《海水与火焰》《在半岛》《海里的根》《石帆》都与大海有关，是关于海与海岛生活的感悟与升华。其中，有渔民的下海捕捞史，有海的历史文化文明碎片，也有渔民的家史、村史，都反映了海洋文化文明的现代折光。作者还从海边的奇人逸事中看到了生命底色。如海边有块石头被称为山，因露出地面的部分很少，却挖不到底，于是，作者说：“这座最矮的山，与那些孤独的岛，有着相仿的境遇。”“那些被隐匿的部分，才是真正让人尊重的存在。”

　　历史文化散文在2022年增加了深度，也拓展了时空感，使历史与人生智慧得以凸显。这在南帆的《二十九座滕王阁》、冯秋子的《寂静之声》、彭程的《南漳的前世今生》等作品中都有表现。历史的身影虽然斑驳，但用现代的眼光依然能看到它的余晖，以及传达出来的那种难以言传的隐喻与符码。

　　情到深处的感动与遐思

　　散文是自我抒情的最好方式。只是与诗歌比，散文更真实可靠，也具有平衡感，特别是容易将内心深处的情感挖掘出来，或是让它自然而然流淌出来。2022年散文作品的抒情性令人读来别有滋味。

　　王尧的《书桌上的字词句》写到父母亲情，写到自己与家庭的关系，也写到自己求学、教学、写作的心境。难得的是情深似海，却用平淡的叙事表达，在淡淡的诗意中透出人生的寂寞，也包含了某些对生活的理解与智慧。读王尧的散文随笔，内心会悄然被他的文字、情绪、思想与心语打湿，并升华起有关古往今来的思绪。作者说：“现在，我在老屋的东房，面对着书桌，把抽屉里的东西装进一只包里。阳光下的灰尘柔弱地飘浮，我在恍惚中，回到青年，回到少年。父亲没有写过一本书，但我觉得这张书桌上叠满了父亲的字词句。这些字词句散落到我的稿纸上，慢慢生长发育，我写《民谣》，就是写村庄的字词句。”这样的文字像打开一把古旧的扇子，在生命的铺展中，所有情愫都像长了翅膀一样，飘然而至。

　　徐可的《启功夫子逸事状》《仁者启功》是专写启功先生的。文章立足于启功的学问人生、书画艺术来谈其品格境界。其间的崇尚、喜爱、相知、相与之情溢于言表。作者从清、正、秀、雅、劲、润六个方面来品味启功的书法，也是对其人品的高度概括。“读先生法书，如对清风明月，如临一泓清水，令人神清气爽，尘杂俱灭。”文章还记取了作者与启功先生的交往，“更有幸与先生相交十数年，与先生‘情逾祖孙’”。写启功的文章甚多，但像徐可这样建立在信、爱、知、明、悦的基础上，又能有所领悟和幻化的散文作品，并不多见。

　　张清华的《郑敏先生二三事》是写老诗人郑敏的。张清华在文章中尽管只写了与郑敏交往的几件小事，但用情专深、感觉敏锐、诗心飘扬，一下子将书写人物的人生、生命、诗歌带入了纯净境地。从郑敏赞美张清华的声韵并想教授他和声，到老年郑敏在一次聚会上反复问了十多次张清华“你叫什么名字”，再到郑敏去世后告别仪式的落寞，这几个都是耐人寻味的细节，还有结尾张清华送别郑敏的一首诗，都将作者的情怀打开，在天地间起舞，形成一种带磁性的场的魔力。

　　张鸿的《梦境里的父亲》起于平淡，叙述平凡，但情真意长。对于女儿来说，父亲很少褒贬她，也不像对哥哥那样抱有更多期望，这反倒有助于她成长。通过陪父亲住院看病，特别是父亲临终时流下的一滴泪，让女儿魂断梦里，有了与父亲难以分舍的细节。这种通过普通平淡的父女关系所展示的深情，很见艺术功力。

　　当下写人纪事的散文很多，但真正有情、有深情又能以一种艺术形式表达出来，并非易事！而2022年的散文创作在这方面有不少收获。

　　草木世界折射天地之道

　　散文写人相对容易，写好万事万物则相当困难。这是因为作家较少有耐心观察物性，也很难真正从物性角度写物，并由此生成哲学意义的天地之道。2022年散文创作在此有所推进。

　　彭程的《金海湖的来去》《远处的风声》《枯叶的预约卡》是写景之作。由于作者由人入物，由动变静，由外观到内视，可以心态泰然、一平如镜、细如发丝地体验物性、情境与心境。作品写道：“大自然里各个物种的存在都有自己的理由，都是生物链条中的一个不可缺失的环节。这些无人过问的果实，实际上也加入了大自然生灭成毁的无限循环，那些挂在枯枝上的，会成为漫长冬日中飞鸟的食物，那些坠落泥土中腐烂的，则会给土壤增加养料。”从“物”的角度形成哲思，会得出与人不同的看法。

　　杨献平的《沙漠的细水微光》对于沙漠有独特的观察理解。通过广漠细沙那神一样的存在，作者说：“人事总是在不断地消亡和新生，过去的事物，在时间之中变成了后人的某种发现，这种现象，其实充满了悖论。可世界原本就是这个样子，总是在缔造，也总是在扬弃。唯有这沙漠，它只会不断地扩大，而不会从整体上发生根本性的变化。”以沙漠之眼观人，人的不确定性及其渺小是显而易见的。

　　王剑冰的《盐》，虽然写的是盐的历史，但透过盐似乎有了对生活的新解。因此，他才能“站在盐井前，说是往下看，实际上满含仰望之情”，并产生这样的思考：“出卤的一刻，千万朵白浪从细长的竹筒中迸出，像一群躲藏万年的活物四下里奔突，一会儿便又变成本色的汁液。食盐晶纯，容不下杂质，它最初的浆水竟如此悲悯，含有对众生的温爱与仁慈。”这是从盐的品性来反思人性的异化问题。

　　杨海蒂的《烈焰之花》是写唐山花瓷的。在作家笔下，这是由纯色瓷器向花色瓷器的转变，她用灵动的文字勾勒唐山花瓷之美，其色彩、图案、线条、光泽、灵魂都让人销魂。尽管这种美可用各种形容词形容，但作者认为最好的内在表达是，“最朴素又最惊艳，达到高深莫测的艺术境界”。这可能是人工艺术所能达到的最高境界。

　　还有一些写物之作值得重视。这包括何向阳的《碧水丹山》、王干的《里下河食单》、刘琼的《食，性也》、朱鸿的《菜之美者》、蒋新的《琉璃醉》、辛茜的《红花绿绒蒿》、杨文丰的《胭脂梦似的荞麦花》、赵瑜的《往日叙事》、王子罕的《“状元楼”的故乡味》、叶浅韵的《赘物记》、刘学刚的《花木有灵》等。

　　2022年的散文作品是丰富多彩的。本文只是撷取了其中的几朵浪花，希望能通过这几朵显示其整体气度与风采，也预示着散文创作的前景与希望。（作者王兆胜系中国社会科学杂志社副总编辑）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）